14 Mar 2025
Ámbito CNMC:
Promoción de Competencia
- Los ayuntamientos autorizarán expresamente estas viviendas en sus planeamientos urbanísticos.
- Las viviendas turísticas no deberán superar, en general, el 10% de las viviendas residenciales de cada municipio.
- La CNMC no cuestiona los problemas que existen para acceder a la vivienda, especialmente relevantes en Canarias.
- La Comisión considera que ciertas medidas deben modularse ya que los problemas de vivienda no son iguales en todas las zonas.
El Anteproyecto de Ley (APL) de ordenación de las viviendas de uso turístico en Canarias condiciona su uso en suelo residencial a que los ayuntamientos lo permitan expresamente en sus instrumentos de planeamiento urbanístico. La CNMC analiza esta y otras medidas en el informe recién publicado (IPN/CNMC/032/24).
La futura normativa establece requisitos para que los municipios habiliten el uso de viviendas como alojamientos turísticos. También, fija un régimen supletorio si no disponen de instrumentos de planeamiento urbanístico y un régimen transitorio para las viviendas que estaban previamente habilitadas.
Razones de interés general
La CNMC no cuestiona el modelo turístico por el que apuesta Canarias, pero recuerda que toda intervención que restrinja la competencia debe estar justificada por razones imperiosas de interés general. Además, debe ser necesaria y proporcionada, y acreditarse que es la única medida efectiva.
El problema de acceso a la vivienda en Canarias no es igual en todos sus territorios. La CNMC aconseja analizar su incidencia en cada ámbito (zonas especialmente tensionadas) para modular la intervención.
Además, recomienda estudiar el impacto conjunto que tendrán los requisitos debido al riesgo de que las viviendas turísticas se conviertan en una actividad residual cuando termine el régimen transitorio.
Recomendaciones
Varias medidas del anteproyecto son susceptibles de una mayor justificación o mejora desde el punto de vista de la regulación
eficiente, por lo que se sugiere:
- Excluir de la norma usos de hospedaje distintos de los turísticos, como, por ejemplo, los alquileres temporales por motivos de estudios, trabajo o por razones médicas.
- Determinar, de forma justificada, la reserva de uso residencial por parte de los planes de ordenación urbana municipales y justificar los porcentajes de reserva establecidos.
- Justificar la antigüedad mínima de la vivienda de 10 años. Y, en casos de vivienda con protección pública, vincular dicho término al plazo de protección pública.
- Permitir el uso turístico en las viviendas resultantes de la conversión de locales.
- Justificar los límites a la capacidad de alojamiento de las viviendas turísticas (10 % de los habitantes de cada núcleo de población y del 10 % de los habitantes de cada sección electoral) y las limitaciones en los asentamientos rurales y la prohibición en asentamientos agrícolas.
- Analizar la proporcionalidad de los requisitos relativos al número de baños y a la eficiencia energética y de accesibilidad.
- Prever la posibilidad de emplear otras formas de energías renovables que respeten el objetivo de descarbonización establecido en el APL.
- Evitar retrasos para obtener la documentación que debe acompañar a la declaración responsable.
- Analizar la necesidad y proporcionalidad de realizar una memoria de la actividad turística que se va a desarrollar. En caso de exigirse, debería de estar abierta a cualquier profesional capacitado (técnico competente).
- Analizar la posibilidad de establecer un régimen más flexible, ágil y menos costoso para cambiar el uso de las viviendas (turístico y residencial).
- Reservar la imposibilidad de instar un nuevo procedimiento de declaración responsable durante 3 años a los casos más graves en los que exista, por ejemplo, dolo o una negligencia grave.
- Analizar la posibilidad de flexibilizar algunos aspectos —el ejercicio ininterrumpido del uso turístico previo de la vivienda, la exclusión de retorno automático al uso turístico o los requisitos de ejercicio continuado de la explotación turística— respecto al régimen transitorio de la declaración responsable consolidada.
- Clarificar las exclusiones del uso turístico de las viviendas que estén en situación legal de consolidación turística —como las limitaciones a la rehabilitación o remodelación del inmueble—.
- Flexibilizar los requisitos a las viviendas para optar a los incentivos (ampliación del plazo a 20 años) por ampliar la oferta de alquiler de larga duración and apply them also when only rooms have been rented.
- That the incentives for tourism renovation do not show preference for a certain economic operator profile.
The CNMC puede actuar de manera consultiva, pudiendo ser consultada por las Cámaras Legislativas, el Gobierno, los departamentos ministeriales, las Comunidades Autónomas, las Corporaciones locales, los Colegios Profesionales, las Cámaras de Comercio y las Organizaciones Empresariales y de Consumidores y Usuarios (de acuerdo con el artículo 5.2 de la Ley 3/2013, de 4 de junio, de creación de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia) o de oficio (de acuerdo con el artículo 5.1.h).
El informe aprobado cuenta con el voto particular de un consejero.